Перевод ВРИ и категории земельных участков. Сложности подбора и аудита земельных участков для инвестиционных проектов. Выступающий делится практическим опытом и дает рекомендации по избежанию рисков.

Сложности подбора и аудита земельных участков для инвестиционных проектов. Выступающий делится практическим опытом и дает рекомендации по избежанию рисков.

Краткое резюме выступления:

Выступление представляет собой практическое руководство по аудиту земельных участков перед их приобретением. Основной посыл: покупка земли без предварительной комплексной проверки — это дорогостоящая ошибка, которая может привести к финансовым потерям, потере времени и юридическим проблемам. Спикер подчеркивает, что ответственность за due diligence (комплексную проверку) всегда лежит на покупателе.

Ключевые моменты, поднятые спикером:

1. Пример из жизни (Введение)

Приведен яркий пример: знакомый купил 35 га по привлекательной цене, но после проверки оказалось, что на участке находятся объекты инфраструктуры (газопровод, ЛЭП). В итоге реально для использования осталось только 22 га. Это наглядная иллюстрация цены ошибки.

2. Два ключевых вопроса при покупке

Перед любой сделкой необходимо ответить:

Что мы покупаем? (Каков правовой статус, ограничения, инфраструктура участка).
У кого мы покупаем?
- У частного собственника: Самый простой и быстрый путь (купля-продажа).
- У публичного собственника (муниципалитет, республика): Только аренда через торги или в рамках масштабного инвестиционного проекта. Прямая продажа земли государством практически невозможна для новых проектов.

3. Процедура аудита земельного участка (Due Diligence)

Спикер подробно описывает этапы проверки:

1. Определение правового режима:

Категория земли и ВРИ (по выписке ЕГРН).
Важно: Сверить данные ЕГРН с документами территориального планирования (Генплан и ПЗЗ). Часто бывают расхождения.
Изучение Генплана и ПЗЗ на предмет:
- Проектируемого назначения территории.
- Трудовых ресурсов, инфраструктуры.
- Ограничений (сейсмика, зоны с особыми условиями использования территории - ЗОУИТ).
- Планов государства по развитию этой территории (чтобы ваш проект не противоречил им).

2. Проверка ограничений (ЗОУИТ):

Использовать ресурсы:
- Публичная кадастровая карта (базовый уровень).
- ФГИС Национальная система пространственных данных (НСПД) — более полная информация, включая данные от различных министерств и ведомств, которые могут отсутствовать в ЕГРН (например, лицензии на недропользование).
- Интерактивные карты сетевых организаций (для проверки возможности подключения к энергоресурсам).
Важный вывод: Не все ЗОУИТ критичны для строительства. Нужно смотреть конкретные ограничения каждой зоны (например, ограничение по высоте near аэродромов или перечень разрешенных объектов в водоохранной зоне).

3. Проверка подключения к инфраструктуре:
Это один из самых сложных и затратных этапов.

Электричество и газ: По закону сетевые организации обязаны предоставить техусловия, но на практике это часто узкое место и требует больших затрат.
Вода и водоотведение: Чаще всего проектом приходится предусматривать собственные локальные сооружения (скважины, очистные), что значительно увеличивает стоимость.
Подъездные пути: Необходимо убедиться в наличии legal проезда к участку и его соответствии нормативам. Отсутствие прямого доступа может потребовать строительства дороги за свой счет.

4. Выезд на местность:

Обязательный этап. Только на месте можно оценить реальный рельеф, визуально обнаружить незарегистрированные линейные объекты, понять реальную ситуацию с подъездами и соседями.

5. Дополнительные проверки:

Запрос в Минлесхоз / Рослесхоз для подтверждения, что участок не попадает в границы земель лесного фонда (частая кадастровая ошибка).

4. Ответ на вопрос из зала

Вопрос: К промпарку, созданному на базе советского хозяйства, вела асфальтированная дорога. Недавно выяснилось, что эта дорога вошла в паевой фонд (т.е. стала частной собственностью пайщиков). Что делать?
Ответ спикера: Есть два варианта:

Договориться с собственниками (пайщиками) о оформлении доступа (сервитута) или выкупе.
Инициировать процедуру изъятия участка для государственных/муниципальных нужд (крайне сложная и долгая процедура). Наиболее благоприятный путь — это первое, договориться.

Основные выводы и рекомендации:

Не trust, а verify. Никогда не верьте словам продавца на слово, особенно частного. Проверяйте все самостоятельно.
Проведение комплексного аудита (due diligence) — обязанность покупателя. Экономия на этой стадии leads к многомиллионным потерям later.
Используйте все доступные инструменты: Публичная кадастровая карта, ФГИС НСПД, карты СТП (схем территориального планирования), интерактивные карты инфраструктурных компаний.
Генплан и ПЗЗ — ваши лучшие друзья. Они содержат огромный пласт информации для анализа.
Выезжайте на участок. Без визуального осмотра не принимайте решений.
Заранее и глубоко прорабатывайте вопрос с инфраструктурой (электричество, газ, вода, дороги). Это основа реализации любого проекта.

Выступление носит сугубо практический характер и является ценным руководством к действию для инвесторов и разработчиков.

Вопросы перевода земель сельскохозяйственного назначения под застройку в Республике Татарстан (РТ).

Краткое резюме обсуждения:

Обсуждаются крайне сложные и бюрократизированные процедуры перевода земель сельхозназначения в земли промышленности или иного назначения для создания промпарков или иной застройки. Ключевая проблема — нехватка "готовых" участков с нужной категорией и видом разрешённого использования (ВРИ), что вынуждает инвесторов идти по сложному пути.

Ключевые моменты, поднятые в обсуждении:

1. Проблема и ее причина

Нехватка пригодных участков: Свободных земель с нужной категорией и ВРИ для строительства почти не осталось.
Спекуляции: Главная причина жесткого контроля — борьба со спекуляциями. Участки, переведенные с сельхозназначения (дешевые), затем часто перепродаются на platforms like Avito по цене промземель (в 100 раз дороже), не будучи использованными по заявленным инвестиционным целям.

2. Два пути инициации перевода земель

Было озвучено два варианта, как начать процедуру перевода:

Через Инвестиционный совет: Проект проходит оценку по критериям Агентства инвестиционного развития РТ (АИР) и включается в повестку совета.
Прямое обращение от района к Главе Республики (Раису): Муниципальный район направляет письмо на имя Раиса РТ с ходатайством о переводе. Это письмо должно содержать полный пакет документов, согласованный с различными министерствами.

3. Процедура и трудности

Межведомственное согласование: Процедура была разработана совместно с Минэкономики РТ, АИР, Минсельхозом РТ и Минэкологии РТ. Решение является коллегиальным.
Проблемы с документами: Письма от районов часто приходят с неполным пакетом документов, что приводит к отказам и недовольству инвесторов.
Необходимость изменения документов территориального планирования: После получения принципиального разрешения на перевод необходимо внести изменения в Генеральный план и Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) соответствующего муниципального образования, чтобы закрепить новые градостроительные регламенты для участка. Этим занимается подведомственная организация (Фонд пространственных данных).

4. Конкретные вопросы и проблемы от участников

Привязка к бюджету района: Инвесторы жалуются, что процесс зависит от готовности района найти деньги на внесение изменений в свой генплан, что может затягиваться на месяцы и годы.
Возможность локальных решений: Обсуждается, можно ли избежать полного пересмотра генплана всего района и внести точечные изменения только под конкретный проект. Теоретически это возможно, но требует тесного взаимодействия с главой района и его готовности.
Риски для инвесторов: Поднят вопрос о юридических рисках. Бывают случаи, когда договор аренды на участок заключается до внесения изменений в генплан и ПЗЗ под нужные цели (промпарк). Это создает правовую коллизию, так как условия использования земли по договору могут не соответствовать градостроительной документации. Правильный порядок: сначала внести изменения в документы планирования, затем заключать договор.

5. Роль мастер-плана

В конце представитель фонда кратко представляет Мастер-план как ключевой документ для комплексного развития территорий, который определяет стратегию, инфраструктуру и экономические параметры, повышая инвестиционную привлекательность.

Основные выводы и суть проблемы:

Процедура намеренно сложная для фильтрации спекулянтов и отбора реальных инвесторов.
Успех зависит от двух ключевых фигур: получения поручения от Главы Республики и активной поддержки со стороны Главы муниципального района.
Юридически корректный путь выглядит так:
- Получить одобрение (через Инвестсовет или прямое обращение к Раису).
- За свой счет или с привлечением бюджета района разработать и утвердить изменения в Генплан и ПЗЗ.
- Только после этого оформлять земельные права.
На практике этот путь часто нарушается, что создает большие риски для инвесторов и приводит к длительным задержкам.

Это классический пример конфликта между желанием привлечь инвестиции и необходимостью сохранить контроль над земельными ресурсами и предотвратить их нецелевое использование.

Консалтинговые услуги